Hipoteca contratada pela construtora não tem eficácia perante comprador do imóvel.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça resguarda, entre outros, o direito do adquirente de boa-fé.
Hipoteca contratada pela construtora não tem eficácia perante o comprador do imóvel.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Esse é o entendimento sumulado pela segunda turma do Superior Tribunal de Justiça, através da Súmula 308.
Com efeito, a referida súmula retrata hipótese em que a unidade autônoma, objeto de promessa de compra e venda, é dada em garantia hipotecária para o pagamento da dívida que a construtora contraiu perante o agente financeiro para viabilizar a incorporação imobiliária.
A súmula vem para resguardar os direitos do adquirente de boa-fé, bem como impossibilitar que a construtora transfira para o consumidor os riscos do negócio, em sede de incorporação imobiliária.
No julgamento da REsp nº 1576164, realizado em junho/2019, a Terceira Turma do STJ firmou interpretação extensiva da supracitada súmula 308 ao entender que, em caso análogo, a Alienação fiduciária realizada entre construtora e o agente financeiro segue a hipoteca e, portanto, não tem eficácia contra comprador do imóvel.
No caso analisado a construtora firmou contrato de financiamento para abertura de crédito para a construção de unidades habitacionais com pacto de alienação fiduciária, no qual foi dado como garantia, entre outras, o apartamento comprado por ela.
Mais recentemente, a mesma 3ª Turma do STJ, no julgamento da REsp nº 1592489, afastou a hipoteca realizada entre construtora e o agente financeiro, dando provimento ao recurso ajuizado por adquirente que realizou o pagamento de 90% do valor do imóvel através do fornecimento de materiais e serviços.
Para a 3ª Turma a mera existência de compensação como forma de pagamento de parcela significativa do preço de um imóvel não é suficiente para afastar a incidência da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Sávio Sá Escritório de Advocacia
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